Eine Fassadensanierung ist mehr als ein neuer Anstrich. Für Hausverwaltungen und Eigentümergemeinschaften ist sie oft eines der größten Projekte überhaupt – technisch, organisatorisch und finanziell. Dieser Leitfaden erklärt, worauf es ankommt.
Wann ist eine Fassadensanierung nötig?
Nicht jeder Fleck an der Fassade bedeutet sofort Handlungsbedarf. Aber es gibt Warnsignale, die Hausverwaltungen ernst nehmen sollten:
Risse im Putz – Haarrisse sind meist harmlos. Werden die Risse breiter oder verlaufen sie diagonal, kann das auf Setzungen oder Feuchtigkeitsprobleme hindeuten.
Abblätternde Beschichtung – Wenn sich Farbe oder Putz großflächig löst, ist der Untergrund oft nicht mehr tragfähig. Hier reicht kein Überstreichen.
Feuchte Stellen oder Ausblühungen – Weiße Flecken (Salze) oder dauerhaft dunkle Stellen zeigen an, dass Wasser eindringt. Das kann langfristig die Bausubstanz schädigen.
Schäden an Gesimsen und Fensterfaschen – Die Zierelemente an Gründerzeithäusern sind oft die ersten Schwachstellen. Abplatzungen hier sind ein Frühwarnsystem.
Undichte Verblechungen – Sohlbänke und Gesimse schützen die Fassade vor Regenwasser. Sind sie verrostet oder undicht, folgen Putzschäden.
Unser Tipp: Lassen Sie die Fassade alle fünf bis zehn Jahre von einem Fachmann begutachten – auch wenn noch keine sichtbaren Schäden da sind.
Warum "einfach drüberstreichen" oft nicht reicht
Es ist verlockend: Die Fassade sieht müde aus, also kommt ein frischer Anstrich drauf. Fertig.
Das Problem: Eine Fassade ist ein System. Putz, Grundierung, Anstrich, Verblechungen – alles muss zusammenspielen. Wenn der Untergrund nicht tragfähig ist, löst sich der neue Anstrich nach wenigen Jahren wieder. Die Investition war umsonst.
Was stattdessen passieren muss:
- Bestandsaufnahme – Was ist der Zustand? Welche Schäden gibt es? Wie tief gehen sie?
- Sanierungskonzept – Welche Materialien passen zum Bestand? Welche Arbeitsschritte sind nötig?
- Fachgerechte Ausführung – Loser Putz muss runter, der Untergrund muss vorbereitet werden, bevor neu beschichtet wird.
Gute Sanierungsbetriebe arbeiten deshalb mit Systemherstellern zusammen, die Produkte anbieten, die aufeinander abgestimmt sind.
Der richtige Zeitpunkt: Warum Planung so wichtig ist
Fassadenarbeiten sind witterungsabhängig. Putz und Farbe brauchen bestimmte Temperaturen zum Trocknen – in der Regel mindestens 5°C, besser mehr.
Das bedeutet für die Planung:
- Idealer Start: Frühjahr (März/April), dann bleibt genug Puffer für unvorhergesehene Verzögerungen.
- Noch machbar: Sommer bis früher Herbst.
- Kritisch: Beauftragung im Spätsommer mit Fertigstellung vor dem Winter – das funktioniert, braucht aber straffe Organisation.
- Zu spät: November bis Februar – Fassadenarbeiten in dieser Zeit sind nur eingeschränkt oder gar nicht möglich.
Für Hausverwaltungen heißt das: Wenn Sie wissen, dass eine Sanierung ansteht, beginnen Sie mit der Planung mindestens sechs Monate vorher. Angebote einholen, Eigentümerversammlung, Beschlussfassung – das braucht Zeit.
Was kostet eine Fassadensanierung?
Die ehrliche Antwort: Das hängt vom Zustand ab.
Faktoren, die den Preis beeinflussen:
- Größe der Fassade – Quadratmeter sind die Basis jeder Kalkulation.
- Zustand des Untergrunds – Muss nur gestrichen werden oder müssen Putzschichten erneuert werden?
- Zierelemente – Gesimse, Pilaster, Stuckarbeiten am Gründerzeithaus kosten mehr als eine glatte Fassade.
- Verblechungen – Müssen Sohlbänke und Gesimseverblechungen erneuert werden?
- Gerüstkosten – Bei höheren Gebäuden ein erheblicher Posten.
- Sonderthemen – Denkmalschutz, Abstimmung mit dem Bundesdenkmalamt, spezielle Farbtöne.
Grobe Richtwerte: Für eine einfache Fassadeninstandsetzung (reinigen, grundieren, streichen) rechnet man mit 30–50 €/m². Eine vollständige Sanierung mit Putzarbeiten und Verblechungen kann bei 80–150 €/m² oder mehr liegen.
Wichtig: Holen Sie mindestens drei Angebote ein und vergleichen Sie nicht nur den Preis, sondern auch den Leistungsumfang. Das günstigste Angebot ist selten das beste.
Worauf Hausverwaltungen bei der Auftragsvergabe achten sollten
- Referenzen prüfen: Hat der Betrieb Erfahrung mit Altbauten? Mit Gründerzeithäusern? Fragen Sie nach vergleichbaren Projekten.
- Sanierungskonzept verlangen: Ein seriöser Anbieter macht eine Bestandsaufnahme und erklärt, welche Arbeiten warum nötig sind – bevor er ein Angebot legt.
- Materialwahl hinterfragen: Welche Produkte werden verwendet? Sind sie aufeinander abgestimmt? Gibt es eine Systemgarantie des Herstellers?
- Zeitplan fixieren: Wann wird gestartet? Wann ist die Fertigstellung geplant? Was passiert bei Verzögerungen?
- Kommunikation klären: Wer ist Ansprechpartner? Wie werden die Bewohner informiert? Wie läuft die Koordination mit der Hausverwaltung?
Typische Fehler – und wie Sie sie vermeiden
Zu lange warten – Kleine Schäden werden zu großen. Was heute ein Riss ist, kann in fünf Jahren eine durchfeuchtete Wand sein.
Am falschen Ende sparen – Der günstigste Anbieter ist nicht automatisch der beste. Wenn nach drei Jahren der Putz wieder abblättert, zahlen Sie doppelt.
Keine Bestandsaufnahme machen – Wer nicht weiß, was unter der alten Farbe liegt, plant ins Blaue.
Den Winter unterschätzen – Fassadenarbeiten im November zu starten ist riskant. Planen Sie Puffer ein.
Bewohner nicht informieren – Gerüst, Lärm, eingeschränkter Zugang – das sorgt für Ärger, wenn es überraschend kommt.
Fazit: Gute Planung zahlt sich aus
Eine Fassadensanierung ist eine Investition – in die Optik, in den Werterhalt, in die Zukunft des Gebäudes. Wer frühzeitig plant, den richtigen Partner wählt und auf Qualität statt nur auf den Preis achtet, hat länger Ruhe.
Und das ist am Ende günstiger als alle paar Jahre nachzubessern.
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